中海地产被传因拖欠佣金与链家“反目”？-观察

文王安宁中海地产面临的压力不小春节余温尚存市场就已充满了吃瓜的氛围近来有媒体报道称中国海外发展下称中海地产位于北京的项目被链家全部下

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文|王安宁　　中海地产面临的压力不小。　　春节余温尚存，市场就已充满了吃瓜的氛围。　　近来，有媒体报道称中国海外发展(下称“中海地产”)位于北京的项目被链家全部下架，或许是因为中海地产拖欠了链家佣金超过1亿元，从而引起业内外广泛关注。　　而随着事件的发酵，中海地产及链家纷纷对此进行了进一步说明，并表示双方正在协商2023年新的合同内容，但截至目前，在链家官网上仍未有中海地产北京地区的热销项目。　　究其原因，正是由于此前房地产行业进入“黑铁时代”，使得各大房企受到较大影响，任何风吹草动都能引起业内外的热议。　　加之，结合中海地产近来的业绩及销售层面的表现来看，也难怪会引起热议。　　【被传拖欠链家超1亿元佣金】　　前不久有媒体报道，在链家官网的北京“新房”板块搜索“中海”字样，仅出现中海云庭及中海学仕里两个项目，在贝壳找房APP上虽显示有多个楼盘，但在品牌房企引导页已不见中海地产的品牌渠道。　　而据观察者网报道，其要求链家经纪人带看中海在售楼盘时，对方也并未正面回应，仅表示目前中海暂时并非链家的合作项目，并推荐了周边其他开发商在售项目。　　对此，有传闻称中海地产欠账链家一两个亿，不过，据每日经济新闻报道，中海地产否认了此种传闻，并表示“很多开发商给链家结算都是认购，或者草签就结算，也会给链家预先付款。但中海的流程一直都是网签+全款到账，流程虽然繁琐一些，但对双方都是保障，正常达到比例的我们都会抓紧付款。”　　此后，链家方面也回应称，停止合作是一个误会，北京链家目前正在与中海协商2023年新的合同内容，这是每年的常规动作。中海地产对此说法也颇为认同。　　只不过，截至目前，双方似乎依然没能有进一步的发展，氢财经在链家官网北京地区搜索“新房”字样，与数日前并无两异，因此，在外界看来，双方依然在就渠道费进行博弈。　　【“利润王”业绩下滑】　　据了解，在2017年至2020年4年间，中海地产净利润率始终超过20%，毛利率也始终超过30%，高于大多数同行，因此，中海地产被外界冠以“利润王”的称号。　　而谈及“利润王”，最为业内津津乐道的则是中海地产优越的成本管控能力，一般来说，企业的三费，也就是财务费用、销售费用、管理费用的费用率保持在5%以下，说明企业的成本管控能力强，超过20%则说明需要提升内部管控水平。　　据媒体报道称，以2021年为例，2021年房企三费费用率平均值为11.87%，有12家房企超过均值，其中小于5%的只有中海地产，可见中海地产控制成本的能力有多强，“利润王”的称号名不虚传。　　进入2022年后，中海地产依旧延续了此前状态，数据显示，截至2022年6月30日，中海地产销售费用为17.4亿元、行政费用为15.31亿元、财务费用为5.26亿元，三者合计37.97亿元，据此推算，当期三费费用率仅为3.66%，始终保持行业较低位。　　然而，在“黑铁时代”中，即使是“利润王”的中海地产也难以独善其身，2022年中海地产业绩表现并不如意，截至2022年中期中海地产实现营业收入1038亿元，同比下降3.79%；实现归母净利润167.4亿元，同比下降19.42%，营业收入净利润双双下滑。　　不仅如此，同期中海地产销售毛利率也同比减少5.08个百分点至23.46%，销售净利率同比减少3.77个百分点至16.95%。　　而在其粗略公布的三季报数据里，中海地产的经营利润率更是跌至10%左右，可谓全线下滑。　　【销售业绩下滑】　　对于净利润及利润率的下滑，摩根大通及国金证券均在研报中表示，主要原因为交付体量的减少，并表示，三季度通常为公司的交付淡季，对业绩影响相对较小，而房企结转营收主要来自四季度，预计公司全年业绩能维持平稳。　　但要知道的是，三季度为交付淡季，并不仅仅只是2022年的三季度，而是几乎在往年的每个三季度都是交付淡季，加上2022年受到诸多影响，为响应保交楼的政策，各大房企纷纷加紧赶工确保交付，这一点似乎中海地产有些一反常态了。　　另外，近年来中海地产拿地价格一路增长，数据显示，2022年中海地产共收购土地累计应占楼面面积约为609.04万平方米，应付土地金863.77亿元，据此推算，中海地产2022年全年拿地价格为14812.48元/平方米，而2018年同期则为8181元/平方米，5年间增长了81%。　　而中海地产在2022年累计实现合约物业销售金额约2847.62亿元，同比下跌20.2%；实现已售楼面面积1387.02万平方米，同比下跌26.6%，销售均价为20530.49元/平方米，2018年时则为港币18905元/平方米，据此推算5年间增速也仅不过30%，低于同期拿地价格的增速。　　也难怪中海地产利润受到影响了，更别说在销售业绩尚未回暖的情况下了，2023年1月中海地产实现合约物业销售金额约131.88亿元，按年下跌10.8%；而相应的已售楼面面积约为71.12万平方米，按年下跌14.1%。　　显然，中海地产面临的压力不小。

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