最近人人都知道房贷利率降了但如果细问怎么降的哪些城市降了将产生何种
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最近，人人都知道房贷利率降了，但如果细问“怎么降的、哪些城市降了、将产生何种影响”，恐怕不少人都是雾里看花。正因此，部分房地产中介、营销机构利用购房者的信息不对称劣势，刻意夸大房贷利率降低对于楼市价格的影响，散布非理性购房之声，对此要予以警惕并厘清事实逻辑。
“房贷利率降低”有三层逻辑。第一，看清楚是首套房利率降了，还是二套房利率降了，这分别主要对应刚性住房需求、改善性住房需求。第二，弄明白房贷利率的定价机制，是“政策下限”降了，还是“附加基点”降了，这分别对应全国政策下限、各城市政策下限。第三，考察好不同城市的执行情况，住房信贷政策因地制宜，并非“一降全降”。
本次房贷利率降低，主要针对二套房，改善性住房需求被进一步释放，“房住不炒”的大前提没有变，购房者无需过度恐慌。从8月31日发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》来看，首套房利率政策下限依然是“5年期以上LPR-20个基点”，即4.0%，二套房利率政策下限由“5年期以上LPR+60个基点”降至“5年期以上LPR+20个基点”，由4.8%降至4.4%。
本次房贷利率降低，是全国政策下限降低，不是所有城市的房贷利率“一刀切”降至全国政策下限。房贷利率定价具体分为三步走。首先，全国划定政策下限；其次，各城市根据自身市场供求关系，在全国划定政策下限的基础上加基点或不加，确定该城市的政策下限；最后，同一城市的不同银行，在该城市政策下限的基础上加基点或不加，确定该银行的实际执行利率。也就是说，虽然全国首套房利率政策下限是4.0%，但各城市的实际执行利率却差别较大。例如，部分城市符合“首套住房贷款利率政策动态调整机制”条件，其首套房利率早已低于4.0%；部分城市购房需求旺盛，其首套房利率仍保持在4.7%左右的较高水平。
本次房贷利率降低，对一线热点城市的影响有限。尽管我国房地产市场供求关系已发生重大变化，但“房住不炒”的定位没有变。目前，各一线热点城市的首套房、二套房利率尚未大幅下降。以北京地区为例，首套房、二套房利率仍为“5年期以上LPR+55个基点”“5年期以上LPR+105个基点”，即利率为4.75%、5.25%。
厘清了以上三层逻辑，再来看近期同样备受关注的“存量首套房贷款利率调降”问题。这其中包含了两种情况。一是首套房利率调降。需注意，新利率不是直接降至当前的首套房利率下限，而是不低于原贷款发放时所在城市的首套房利率下限。目前，北京、上海、深圳均已发布了该城市不同时期的首套房利率下限，借款人可仔细查看、理性研判。二是“认房不认贷”政策落地后，部分二套房贷款能够转认为首套房贷款，利率由此下降。目前，多家银行已表示支持该操作，自9月25日起，借款人可向放款银行提出申请。
由此可见，分析“房贷利率降低”问题，既要结合不同区域，也要关注差异化住房需求，既要看到普遍性，也要看清差异性，切莫人云亦云、知其然不知其所以然，更不可被促销、抢购等声音绑架，陷入恐慌情绪，做出非理性决策。接下来，各地要坚持“房住不炒”定位，因地制宜、实施好差别化住房信贷政策，更好满足刚性、改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。(本文来源：经济日报 作者：郭子源)
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