今年以来文旅产业复苏之势火热高端酒店资本格局变阵继10月11日华侨城公
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今年以来，文旅产业复苏之势火热，高端酒店资本格局变阵，继10月11日华侨城公告拟出售位于上海市静安区山西北路108弄的上海宝格丽酒店后，10月17日，中国金茂作价28亿元出售了金茂北京置业100%的股权，金茂北京置业主要持有的资产为五星级酒店金茂北京威斯汀大饭店(以下简称“金茂威斯汀”)。 金茂威斯汀的接盘方身份十分神秘，两个月前刚刚成立的北京渤海润泽商业管理有限公司(以下简称“渤海润泽”)在28亿元的超级对价中现身，其注册资本仅为5000万元。10月18日下午，蓝鲸财经记者来到位于北京市朝阳区大屯北郊灌瓶厂2幢142室的渤海润泽的注册地，据2幢内一位工作人员介绍，该楼内目前仅有四家公司在办公，并未听说过渤海润泽这家企业。 接盘：神秘人28亿买下威斯汀 位于亮马河边金茂威斯汀在依旧气派景象，东三环的夜景依旧绚烂，但其地标性建筑金茂威斯汀已经迎来神秘新主。 10月17日，渤海润泽在公开挂牌程序中以约28.01亿元的价格竞得金茂北京置业100%的股权，其主要资产金茂威斯汀随之易主，这也就意味着金茂正式出手了这家运营超15年的五星级酒店。 公开资料显示，金茂威斯汀位于北京朝阳区燕莎商圈、毗邻中央商务区三里屯附近的34层豪华酒店，酒店自2008年开业以来，中国金茂委托万豪国际管理集团公司经营管理，总建筑面积约为77945平方米，酒店共有34层，拥有550间客房，接待了众多外国首脑及体育、商界精英人士。 据金茂2022年年报，2021年，金茂威斯汀的平均房价为924元，平均入住率为50.2%，平均可出租客房收入为464元；2022年，金茂威斯汀的平均房价为1149元，平均入住率位30%，平均可出租客房收入为345元。其平均可出租客房收入远低于金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店的1063元及金茂三亚亚龙湾希尔顿酒店的619元，在其运营的12家酒店中处于低位。截至7月31日，金茂北京置业总资产约16.01亿元，总负债约7245万元，所有者权益约15.28亿元，净利润1.31亿元。 接盘金茂威斯汀的买家十分神秘，截至2023年3月31日，金茂北京置业的净资产评估值约为26.77亿元，其超28亿元的对价据此而来，而在这场超级对价交易中，现身的买家渤海润泽成立于今年8月17日，似乎是为这场交易专门设置的“壳”公司，天眼查显示，其注册资本为5000万元，均为认缴资本，法定代表人为石翠，石翠持有渤海润泽98%的股权，另一自然人苏福蛇持有剩余2%的股权，两名自然人均无更多工商信息可供查询。 10月18日，蓝鲸财经实地走访了渤海润泽位于北京市朝阳区大屯北郊灌瓶厂2幢142室的注册地址，但并未在北郊灌瓶厂2幢平房内找到工商信息中所述的142室。据2幢内一位工作人员介绍，该楼内目前仅有小马创新、陕西志绍、北宸创鑫、北京益熙等四家公司在办公，并表示并未听说过渤海润泽这家企业，也未听说过企业法人石翠。 据厂区保安介绍，该园区内部区域较大，即使是工作人员也不清楚所有地址的位置。且厂区内小公司很多，有一部分企业并未实际在此办公。 在“壳”公司背后，金茂威斯汀的买家身份依旧成谜。 变阵：资金压力下高端酒店频频被甩卖 以高端地产起家的金茂也在承受着不小的财务压力，2022年财报显示，金茂的归属净利润为19.84亿元，较上年度的46.90亿元下降了58%；若扣除投资物业公平值收益(已扣除递延税项)，归母净利润为9.10亿元，较上年度的48.27亿元下降了81%。其中，酒店经营板块带来的收入为11.44亿元，仅占总收入的1%，但确是收入降幅最大的业务板块，同比下降了30%。其毛利率也从2021年的45%将至2022年的30%。 也就是说，单从业务占比来讲，其酒店运营板块占比不重，高端酒店的流通性较强，更符合其轻资产运营的战略方向，或也成为金茂出售资产回笼资金的重要原因。 从资产情况来看，截至2023年6月30日，金茂的现金及现金等价物为329.19亿元，短期借贷及长期借贷当前到期部分为177.89亿元，其资金流动性压力并不算大，但其约9846万平方米的未交付面积仍拉扯着金茂的现金流，其融资端暂未有新进展，10月14日，金茂50亿元的小公募发行终止。 对此，易居研究院研究总监严跃进对蓝鲸财经表示，高端酒店属于优质资产，出售优质资产说明企业是有一定的资金压力的，对于高端酒店来说，更换新的投资者，或有助于对酒店重新定位。 旅游酒店行业高级经济师赵焕焱对蓝鲸财经表示，从收益上看，该酒店出售的净利润与金茂北京置业上半年的亏损基本持平。出售高奢酒店的关键是未来的经营业绩不看好，这是一个风向标，其原因在于高端酒店越来越多，供大于求，在投入产出上形成了不对称。 被甩卖的高端酒店不止金茂威斯汀一家，在线下文旅行业强复苏态势下，酒店也恢复到正常运营当中，入住率显著提升，平均房价也水涨船高，STR发布的报告显示，2023年6月中端及中高端酒店领先恢复，国内龙头品牌表现韧性更强。 市场复苏也就意味着高端酒店的出售价格回归峰值，10月11日晚间，华侨城公告显示，其公司间接非全资附属公司华侨城上海置地计划在北京产权交易所通过公开挂牌出售上海苏河湾项目部分资产，该项目地址与上海宝格丽酒店重合，其整体出售价格不低于24.3亿元。上海苏河湾项目部分资产在2021年、2022年分别亏损(除税后)1076.8万元、5225.1万元，今年上半年亏损690万元，其账面净值约为20.1亿元。 上海宝格丽酒店位于北外滩地区，系全球第六家、中国第二家宝格丽酒店，2018年6月20日正式营业，酒店建筑主体为一座48层塔楼和改造后的上海总商会旧址，共有82间客房，10月18日晚间，蓝鲸财经查询第三方平台的预订信息显示，上海宝格丽酒店的房间预定价格超7000元，目前已经满房。 华侨城公告中表示，此次交易将以现金支付，受让款项以交易协议生效当日一次性支付。董事会拟将建议出售所得款项净额用于偿还贷款及借款，或用于本集团之一般营运资金。 阿里法拍中，价格在10亿元以上的“酒店”分类的拍品为9家。 易居研究院研究总监严跃进对蓝鲸财经表示，高奢酒店先后释放出易主消息，是目前地产企业缓解资金压力的一种方式，伴随着消费市场的变化，对于酒店自身来讲，新的房地产和经济形势下，新的定位和新的布局也很关键，但伴随着出售酒店的力度越来越大，是否会对酒店的正常经营管理产生影响，是值得注意的。
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